Риски при покупке квартиры по завещанию

Содержание

Покупка квартиры у наследников: по завещанию и по закону

Риски при покупке квартиры по завещанию

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Не все покупатели обращают должное внимание на то, каким образом продавец заинтересовавшей квартиры приобрел свое право собственности, а порой основанием для этого становится вступление в наследство.

Сделки с недвижимостью, доставшейся по наследству, имеют свои подводные камни, о которых обязательно стоит знать каждому потенциальному покупателю.

Сегодня мы расскажем вам про основные риски покупки квартиры у наследников по завещанию и по закону.

Основной сложностью оформления кули-продажи наследственной недвижимости является риск приобрести не только квадратные метры, но и имущественные претензии третьих лиц.

Простое наследование по завещанию прямо передает право владения квартирой определенному лицу или лицам, чьи имена и вписываются в свидетельства на право собственности.

Иное дело наследование по закону, тут наследников может быть куда больше, а некоторые из них могут объявиться спустя большое количество времени и на законных основаниях предъявить новому собственнику свои претензии.

Типичные сложности:

  1. Наследодатель не состоял в официальном разводе, жил отдельно от супруга. В случае смерти наследодателя, супруг может не узнать своевременно о смерти, но при этом не теряет по закону своих имущественных прав. В течение 3 лет после сделки имущественная претензия супруга будет принята судом, как законное основание для расторжения сделки.

  2. Наследодатель умер после смерти своих детей, поэтому в наследство вступили наследники второй очереди, а спустя какое-то время о своих правах заявили внуки.
  3. Немало вопросов может возникнуть и с завещанием, составленным незаконно, потерянным, противоречащим интересам законных наследников.

    Лучше всего показать завещание юристу, чтобы убедиться в его дееспособности.

Спорных ситуаций может быть куда больше, поэтому приобретение наследственного имущества всегда сопряжено с определенной долей риска.

причина всевозможных казусов состоит в том, что нотариусы, открывающие наследственные дела, не предпринимают никаких действий по розыску наследников, принимая заявления только от тех, кто сам заявляет о своих правах.

А порой 6 месяцев, отводимых законом на поиск всех наследников, бывает не достаточно. Наследники могут:

  • Находиться за границей;
  • На лечении в другом городе;
  • Служить в армии;
  • Состоять на государственной службе за пределами данного населенного пункта;
  • Отбывать срок тюремного заключения и т.д.

Порой в возникновении спора из-за квартиры виноват сам наследодатель. Так, завещание определяет круг прямых наследников, но ведь есть и те, кого лишить наследства нельзя, как бы сильно не хотелось.

Бывает, в расчете на лояльность наследников, наследодатель умышленно лишает наследства своих детей, родителей и т.д.

Этим гражданам в будущем не составит труда отсудить свою долю квартиры, даже если она уже продана.

Не типичные, но возможные сложности

Завещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным. Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника.

В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.

В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали: продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом. Причем потребовать в судебном порядке.

Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи.

Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ. Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

Какие меры следует предпринимать покупателям?

Лучше самого покупателя о его правах не позаботится никто. Нельзя подписывать купчую, пока не изучена досконально история квартиры. Для этого запросить следует следующие данные:

  • Выписку из ЕГРП. С 1998 г. в реестре отображаются все операции, совершаемые с объектами недвижимости. Если квартира имеет какое-либо обременение, оно обязательно отражено в реестре.
  • Выписку из домовой книги. Из нее будет ясен полный перечень лиц, зарегистрированных и прописанных в данной квартире, в том числе тех, кто не в ней не проживает в данный момент.
  • И конечно же опросить соседей. Иногда простой опрос способен продемонстрировать недобросовестность продавца, после чего предпринимать многочисленные меры для проверки будет просто излишним.

Трезвым взглядом стоит оценить список наследников. Например, когда квартиру продает гражданская супруга умершего, это рискованная сделка, так как могут объявиться: дети, внуки, братья, сестры, родители, племянники и т.

д. Если же продавцом выступает единственный ребенок наследодателя, то риск минимален. Если же наследник утверждает, что остальные родственники составили завещательные отказы, эту информацию лучше всего проверить в нотариальной конторе.

Очень внимательно следует отнестись к подписанию договора, когда продавцами выступают несколько наследников.

Одно дело, когда каждый из них подписывает договор сам, а совсем другое, когда все они передоверили сделку одному доверенному лицу.

В этом случае с его доверенностью нужно особенно внимательно ознакомиться, чтобы убедиться: дает ли она право подписи на договоре или нет, и все ли наследники подписали эту доверенность.

Проверять следует буквально все, начиная с самого продавца. Его личность лучше всего подтвердить через паспортный стол, запросив оттуда сведения о гражданине, от чьего имени предлагается продать квартиру. Возможно, он давно умер или вовсе никогда здесь не проживал.

Не повредит убедиться и в факте смерти наследодателя, так как он может числиться пропавшим без вести находиться в длительной командировке и т.д. Следует запросить подлинник свидетельства о смерти, а если гражданин был признан умершим по решению суда, то соответствующее решение в подлиннике.

На что готовы пойти мошенники?

Готовы они на многое: например, на подделку завещания. Убедиться в подлинности демонстрируемого вам варианта завещания просто, достаточно списать  его регистрационные данные и проверить соответствие текста документа в нотариальной конторе.

Вызвать сомнения должна сделка дарения или обмена, или иная, совершенная умершим непосредственно перед смертью. Чаще всего покупателю злоумышленниками предъявляются подложные документы, не имеющие никого отношения к действительности. В итоге рано или поздно объявятся истинные владельцы квартиры с законными претензиями.

Злоумышленник может втереться в доверие к престарелому и подписать на себя генеральную доверенность. Далее квартира продается, а мошенник скрывается в неизвестном направлении. Если сделка состоится после смерти владельца и до вступления в наследство настоящих наследников, впереди покупателя ожидают судебные тяжбы с плохой перспективой.

Самый грубый вид мошенничества заключается в умышленном убийстве владельца квартиры после того, как его силой заставляют написать завещание в пользу неизвестных. Оспорить сделку смогут обделенные родственники, если смогут доказать преступный характер действий продавца.

Покупать ли наследственную квартиру?

​Покупателю могут предложить квартиру, доставшуюся по наследству нескольким наследникам, но продавец – один, так как остальные написали наследственные отказы. Потенциальному покупателю стоит задать себе вопрос: так ли все законно, как выглядит? Возможно, отказы написаны под давлением и угрозами, а в дальнейшем будут отозваны.

Нельзя идти на поводу у продавца и вписывать в договор купли-продажи вымышленную сумму. Никогда нельзя исключить возможность в будущем оспаривания сделки. Но вернуть переданные в конверте деньги точно не удастся, в лучшем случае вернут только то, что записано в договоре купли-продажи.

Сегодня страховые компании предлагают особый продукт: титульное страхование, когда возмещение выплатит не продавец, а страховая компания, если по какой-либо причине сделка купли-продажи будет признана недействительной. Это хороший способ защитить свои права при покупке наследственной квартиры.

Продавец может какими угодно причинами обосновывать заниженную цену продажи, но не стоит радостно соглашаться на сделку с закрытыми глазами. Причины могут быть далеко не такими безобидными, как это пытается представить продавец. Например, вот-вот объявятся другие наследники, а значит, мошенник изначально намеревается скрыться со всеми вырученными от продажи деньгами.

Как безопасно оформить сделку?

Существует три самых распространенных варианта оформления взаиморасчетов между покупателем и продавцом квартиры:

  1. Оплата наличными сразу же после того, как договор купли-продажи подписан, но еще не прошел государственную регистрацию;
  2. Оплата наличными после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации;
  3. Посредством закладки денег в банковскую ячейку и выемки ее продавцом после предъявления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру нового владельца.

За годы практики третий вариант продемонстрировал выгоды для обеих сторон, желающих оформить сделку в соответствии с буквой закона. Однако, банальными мерами предосторожности пренебрегать не следует.

Если передача денег все-таки осуществляется наличными, ее нужно проводить только под личную расписку продавца в присутствии свидетелей, с указанием переданной суммы и паспортных данных обеих сторон.

Покупателю, желающему по мере возможности обезопасить свои интересы в сделке с наследственной квартирой, обязательно нужно проделать ряд действий:

  1. Убедитесь, что на момент продажи из квартиры выписаны все, включая самого продавца, а выписанные не являются несовершеннолетними или недееспособными, либо обладающими правом пожизненного проживания. Поскольку простой выпиской этих лиц дело не ограничится.

    Отстаивать свои права они смогут в суде.

  2. Затребуйте расширенную выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии лиц, выписанных только на временных основаниях.

    Такими лицами могут быть военнослужащие, проходящие срочную службу или службу по контракту, а также заключенные в местах лишения свободы. Обычная краткая выписка не покажет этих сведений.

  3. У состоящего в браке продавца требуйте предъявить согласие супруга на сделку, заверенное нотариально. Эта бумага потребуется даже тогда, когда супруги развелись.

Нет единого рецепта, как обезопасить себя на 100% от риска потерять деньги на купле-продаже наследственной квартиры. Слишком много индивидуальных обстоятельств могут сыграть против покупателя в конкретной ситуации. Нередко интерес покупателей привлекают квартиры, выставляемые по заниженной цене на продажу, так как наследники хотят как можно скорее выручить деньги.

Опытные юристы рекомендуют: подождите 3 года после открытия наследства, спустя это время истечет срок исковой давности по наследственному делу. Даже если наследники и объявятся после этого времени, их претензии уже не будут иметь силы. Минимальный риск остается и в этом случае, но абсолютно безопасных сделок с наследственными квартирами, увы, не бывает. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-naslednikov-riski

Покупка квартиры доставшейся по наследству

Риски при покупке квартиры по завещанию

1 924 просмотров

Закон предусматривает возможность подачи искового заявления в суд наследником в течение 10 лет. Если гражданин докажет, что его права нарушены, то суд признает его права на наследство. Однако спорное имущество может быть давно продано третьим лицам. Рассмотрим, какие риски несет покупатель, купив квартиру, полученную в наследство по закону или по завещанию.

Риски при покупке квартиры, полученной по наследству

Приобретение квартиры является рискованным мероприятием. На рынке недвижимости встречаются разные ситуации.

Варианты мошенничества с наследственной недвижимостью:

  1. Завещание составлено под влиянием угроз, недееспособным собственником или гражданином, который не осознавал последствия действий. Наследник вступает в права. Квартира неоднократно перепродается. Надлежащие наследники имеют право оспорить завещание в суде.
  2. Родственники умершего гражданина не знали о его гибели. Но впоследствии они обращаются в суд с заявлением о восстановлении сроков. Если суд удовлетворит подобные требования, то ранее выданное свидетельство признается недействительным. Следовательно, оформление наследства происходит повторно. Доли имущества перераспределяются.

Покупатель несет риск потери денежных средств, внесенных в качестве оплаты за квартиру. Наследственная квартира относится к самым проблемным объектам на рынке недвижимости.

Получателю необходимо выяснить следующую информацию:

  • наследование походило по завещанию или по закону;
  • сколько лет прошло с момента оформления наследства.

По завещанию

Особенностью приобретения наследственной квартиры, полученной по завещанию, заключается в возможности изучения документа. Покупатель может прочитать распоряжение и узнать о его особенностях.

Важно! Желание продавца скрыть документ, должен насторожить покупателя. если продавец не замышляет мошеннических действий, то причин для сокрытия данных нет.

Основные сложности при покупке квартиры, полученной по завещанию:

  1. Наличие завещательного отказа или возложения (ст. 1137 ГК РФ). Гражданин мог включить требование о проживании в квартире иждивенца или родственника. Закон защищает права оказополучателя, поэтому в случае перепродажи квартиры, право на проживание сохраняется.
  2. Наличие нескольких наследников. В договоре купли-продажи должны проставить подпись лично каждый из собственников. Однако зачастую граждане оформляют нотариальную доверенность на одного из продавцов. В завещании необходимо выяснить, скольким наследникам завещана жилплощадь. Если в состав собственников не входит один из потенциальных получателей, то приобретение объекта чревато неприятностями.

Возможно наследники оформили его долю законно (по абсолютному или адресному отказу). Однако не исключено, что гражданин просто не знал о наличии документа. В этом случае покупка чревата судебными разбирательствами.

  1. Наличие несовершеннолетних наследников. Если в завещании указан несовершеннолетний наследник, а в состав собственников квартиры он не входит, то необходимо потребовать разрешение районного отдела опеки на отказ от вступления в наследство. Наличие отказа говорит о том, что объем имущества меньше, чем количество долгов покойного. В противном случае отдел опеки такое разрешение не даст. Нужно изучить информацию – возможно квартира находится в ипотеке. Тогда нужно еще и разрешение банка на продажу.
  2. Фактическое вступление в наследство. В случае принятия имущества по факту, продавец не имеет необходимых документов на объект. Возможно наследники не знали о необходимости оформления имущества, которое находится у них в пользовании. Поэтому нужно проверить наличии всех необходимых документов на квартиру, включая свидетельство о правах на наследство.

Без завещания

Риски при покупке квартиры, унаследованной по закону:

  1. Перечень наследников достоверно не известен даже самим получателям. Наследодатель мог скрывать информацию о внебрачных детях, детях от других браков, иждивенцах.

Пример. Гражданин Р. длительное время работал на должности, предусматривающей командировки. Он отсутствовал по 5 месяцев в год. После его смерти, супруга и сын вступили в наследство. Однако через год объявилась женщина. Она пояснила, что гражданин Р.

проживал с ней в период командировок. А также у них есть совместный ребенок, которого наследодатель официально признал. Так как ей не сообщили информацию о его смерти, то она не могла своевременно подать документы нотариусу от имени сына. Суд восстановил срок для вступления в наследство.

Имущество было переделено на 3 наследников.

  1. Выявление наследников по праву представления или наследственной трансмиссии. В такой ситуации правом на получение собственности покойного наделяются наследники 2 или последующей очереди. Однако по праву представления долю в имуществе могут получить внуки. Такой вариант чреват полным изъятием собственности у наследника 2 очереди.

Пример. На момент смерти гражданки А., у нее не было официального супруга. А ее сын и родители погибли. Поэтому в наследство вступила родная сестра. Однако через 3 года объявилась сожительница сына.

У них была общая дочь. Отцовство было официально установлено. Поэтому девочка имела право на долю в имуществе бабушки.

Свидетельство о правах на наследство сестры пришлось аннулировать и передавать права на имущество внучке.

Предусмотреть все риски в такой ситуации практически невозможно. Приобретение такого жилого помещения целесообразно только после окончания 10 летнего срока давности.

Покупка квартиры, полученной в наследство менее 3 лет

Особенностью сделки с квартирой, унаследованной до 3 лет назад, является необходимость выплаты подоходного налога продавцом.

После продажи объекта, гражданин должен:

  • оформить налоговую декларацию в установленный срок;
  • оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта.

Поэтому зачастую продавец настаивает на искусственном снижении стоимости в договоре купли-продажи. Остальную часть денежных средств он просит передать ему на руки наличными.

 Причины для отказа от уменьшения цены квартиры в договоре со стороны покупателя:

  1. В случае выявления значительных недостатков жилого помещения, о которых продавец знал, но скрыл, возможно расторгнуть сделку в судебном порядке. Однако возврату подлежит только сумма по договору. В случае занижения цены, покупатель остается в проигрыше.
  2. Сокрытие информации от ИФНС является мошенничеством. Соглашаясь на уменьшение цены, покупатель становится участником действий, наказуемых законом.

Полученной в наследство более 3 лет назад

Считается, что приобретение квартиры, полученной в наследство, менее 3 лет назад, является более рискованной сделкой. Так как общий срок исковой давности не вышел. Однако по сделкам с наследственным имуществом такой срок составляет до 10 лет.

Поэтому в случае с наследственным имуществом не стоит отталкиваться от 3 летнего срока давности.

Судебная практика показывает, что суды занимают сторону добросовестных покупателей. Имущественные претензии родственников должны быть выставлены к наследнику (ст. 42 Постановления Пленума ВС № 9).

Единственное условие – покупателю не должно быть известно об ущемлении прав третьих лиц. Иначе договор купли-продажи может быть признан недействительным. Но даже если покупатель не пострадает, то избежать судебной волокиты ему не удастся (ст.ст.

37–38 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22).

Покупка квартиры, полученной в наследство, через представителя

Если наследников несколько, то они могут оформить нотариальную доверенность на одного из них для удобства оформления следки.

На что нужно обратить внимание при заключении договора:

  1. Доверенность должна быть оформлена нотариально. Проверить подлинность доверенности можно на сервисе Федеральной нотариальной палаты.
  2. Перечень полномочий доверенного лица должен включать право подписи договора, право получения денежных средств (задатка, оплаты по контракту).
  3. При наличии доверенности от несовершеннолетнего собственника (в возрасте от 14 до 18 лет), необходимо указание на согласие законного представителя.
  4. Если наследником доли является малолетний гражданин, то законному представителю не требуется нотариальная доверенность для представления его интересов. Достаточно документа, подтверждающего его полномочия.

Важно! Если вопрос приема-передачи вырученных средств не прописан в документе, то нужно настоять, чтобы наследник присутствовал при заключении договора купли-продажи.

Пример. Наследник сделал доверенность на продажу своей квартиры. Покупателям пояснили отчуждение жилья через представителя внезапным отъездом владельца за границу. Стороны заключили предварительный договор купли-продажи. Покупатели передали представителю задаток.

После чего владелец квартиры отменил доверенность. Представитель пропал с поля зрения, перестал отвечать на звонки. Собственник заявил, что стал жертвой обмана. Основная сделка купли-продажи квартиры не состоялась. Покупатели не стали обращаться в полицию.

Мошенники оказались безнаказанными.

Срок давности при обращении в суд

Срок давности зависит от причин подачи иска:

Покупка квартиры, доставшейся по наследству: пошаговая инструкция

Алгоритм совершения сделки:

  1. Сбор документации.
  2. Оформление договора.
  3. Нотариальное удостоверение (при необходимости).
  4. Государственная регистрация.

Необходимые документы

Для заключения договора купли-продажи квартиры потребуются:

  • паспорта участников соглашения;
  • свидетельство о правах на наследство на отчуждаемый объект;
  • выписка из ЕГРН;
  • техническая документация на недвижимое имущество;
  • отчет об оценке объекта;
  • справка о составе семьи продавца.

Важно! Если квартира является наследственным имуществом, то согласие супруга на продажу не требуется. Объект является личной собственностью наследника.

Договор купли-продажи

При заключении договора купли-продажи стороны должны придерживаться базовых требований для подобных сделок.

В соглашении указываются следующие данные:

  • наименование документа;
  • дата, место его составления;
  • предмет соглашения;
  • стоимость имущества и порядок расчета;
  • права и обязанности сторон договора;
  • ответственность продавца/покупателя;
  • заключительные положения;
  • адреса, подписи участников сделки.

Договор составляется по числу сторон:

  • по одному для каждой стороны (продавец, покупатель);
  • если контракт подлежит нотариальному удостоверению, то оформляется дополнительный экземпляр для нотариуса.

Образец договора купли-продажи

Скачать образец договора купли-продажи

Расходы на проведение сделки

Основные расходы при оформлении договора купли-продажи квартиры

Источник: http://allo-urist.com/pokupka-kvartiry-po-nasledstvu/

Главный риск покупки квартиры, доставшейся по наследству

Риски при покупке квартиры по завещанию

В статье 3 причины из-за которых стоит охотиться за наследственной квартиройя описывал преимущества покупки квартиры по наследству.

В этой статье я не буду грузить вас номерами статей законов, прецедентов, и постановлений суда. Я простыми словами объясню, какой главный риск возникает у покупателя квартиры, полученной в наследство и есть ли 100% шансы его избежать.

Для начала нужно сказать, что получение недвижимости по наследству возможно в двух вариантах. Наследство по закону и наследство по завещанию.

Особенность в том, что на наследство по закону могут претендовать родственники вне зависимости от того, что написано в завещании. Родственники с так называемой “обязательной долей” в наследстве.

Завещание становится дополнительной головной болью при проверке недвижимости

То есть если дедушка в завещании оставил все имущество внуку, то даже несмотря на это, у дочери этого дедушки может быть ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ДОЛЯ в этом имуществе.

При условии что она относится к кругу таких лиц.

В круг лиц с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ДОЛЕЙ в наследстве попадают несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя.

Собственно в этом и кроется главная опасность покупки квартиры, доставшейся по наследству.

Может сложиться ситуация, когда после покупки такой недвижимости вдруг, откуда-то, появляется человек и заявляет, что он родственник, что он попадает в круг обязательных по закону наследников.

Просто он, по уважительной причине, не знал о смерти дорогого родственника, а поэтому не вступил в права наследства, и теперь претендует на долю в ВАШЕЙ квартире!

Таким образом при покупке квартиры, доставшейся по наследству, есть риск, что вы можете столкнуться с оспариванием ваших прав на эту недвижимость так как после покупки:

Возникли не установленные ранее наследники

Наследники которые не знали о смерти наследодателя, но которые входили в круг наследников с обязательной долей в наследстве, и которые должны получить свою долю или компенсацию стоимости даже при наличия завещания

Так в чем же главный риск покупки квартиры, доставшейся по наследству?

Основная проблема в таких ситуациях заключается в том, что в сделках с недвижимостью, связанных с ущемлением прав обязательных наследников, срок давности (3 года с момента сделки) отсчитывается не с момента совершения сделки, а с момента, когда такой наследник узнал о нарушении своих прав. И если у наследника есть уважительная причина, по которой он узнал о смерти наследодателя через 5 лет, то и срок давности будет отсчитываться от этого момента.

Такая же проблема с несовершеннолетними наследниками, из обязательного круга наследников, чьи права были нарушены. То есть если такие наследники “всплывут” через 5-7-10 лет, они в любом случае имеют право на свою долю в наследстве.

Я в своей практике несколько раз проводил расследование, с целью поиска потенциальных наследников, не участвовавших в получении недвижимости по наследству. Мы осуществляли запросы в ЗАГСы, нотариусам, паспортные столы, и при этом гарантий, что такие наследники не выплывут никто дать не сможет.

Когда-то все квартиры будут получены по наследству. Ничего не будем покупать?

Обязательно ли покупатель должен будет вернуть квартиру наследнику, которого незаконно обделили?

Ну а теперь главное, различные постановления последних лет, на усмотрение суда, гласят, что если наследственная квартира была продана, а затем объявился новый наследник и требует признать сделку недействительной, то он может получить только денежную компенсацию своей доли наследства.

Особенно если истек срок давности по признанию сделок с недвижимостью не действительными, который составляет 3 года. А за этой компенсацией ему придется обращаться к тем наследникам, которые продали квартиру, а не к покупателю.

Но еще раз повторю – это решение принимается судом в каждом конкретном случае.

Что может являться дополнительной защитой?

Страхование титула сделки. То есть страховка на случай потери права собственности, которую как правило делают на срок, сопоставимый со сроком давности по оспариванию сделок с недвижимостью. Если страховая отказывается страховать такую сделку, то это однозначный повод оказаться от покупки такой недвижимости.

И как обычно, я призываю, обращайтесь к юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью! Вы избежите лишней нервотрепки, переживаний и проблем в конечном итоге.

За помощь и комментарии при написании этой статьи спасибо Ирине Сивуховой и Максиму Бунтовичеву!

А что вы об этом думаете?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vysotskyestate/glavnyi-risk-pokupki-kvartiry-dostavsheisia-po-nasledstvu-5cd98f7ddc906400b2800683

Риски при покупке квартиры по завещанию (наследству)

Риски при покупке квартиры по завещанию

Риски при покупке квартиры по наследству (завещанию) самые высокие, потому что наследованное жилье по закону или завещанию наследник вправе через суд вернуть назад, оставив покупателя ни с чем.

Узнайте список рисков при приобретении квартиры на вторичном рынке и как их избежать, если вы решились на приобретение недвижимости с подобными характеристиками.

Прочитав статью вы узнаете стоит ли приобретать приглянувшийся объект недвижимости или отказаться от сделки.

Узнайте про риски покупателя при продаже квартиры по доверенности

Риски при покупке квартиры по наследству

Источники рисков покупателя при покупке квартиры по наследству:

  1. Наследники, которые через полгода после открытия наследства не вступили или не заявили на свои права;
  2. Мошеннические действия вступивших в наследство продавцов квартиры, которые умышленно не оповестили остальных наследников;
  3. Риск признания продавца квартиры недостойным наследником;
  4. Супруг собственника, после смерти которого открылось наследство не получил свою долю;
  5. Наличие наследника, который имеет обязательную долю в открывшемся наследстве;
  6. Признание завещания юридически ничтожным.

Любые из перечисленных выше причин увеличивают риски покупки наследственной квартиры.

3 года после открытия наследства — срок самых высоких рисков отчуждения жилья (исковая давность ст. 196 ГК РФ)

Спустя 3 года после открытия наследства наследники теряют право:

  1. Предъявлять свои права на наследство (долю в нем);
  2. Право проживания или пользования услугами за счет жилья.

Однако срок начинает течь с момента, когда они узнали об открытии наследства.

Риски при покупке квартиры по завещанию

Покупка квартиры по завещанию имеет тот же риск по сроку исковой давности — 3 года

Многие покупатели и продавцы уверенны в незыблемости прав наследника, полученных при завещании. Да, при оформлении завещания:

  1. Снижаются риски появления претензий со стороны родственников;
  2. Наследство распределяется четко, согласно долям, указанным в завещании;
  3. Снижается количество спорных ситуаций;
  4. Быстрее оформляется имущество в собственность.

Однако, если в завещании четко не указаны наследополучатели, а содержится список, кого из них исключил наследодатель — вероятность споров увеличивается, как с риски для покупателя квартиры.

Список рисков при покупке завещанной квартиры:

  • Оспоримость завещания, если будет доказано судом, что наследодатель был недееспособен или временно не осознавал своих действий под воздействием алкоголя, наркотиков или стресса, а также принял решение, находясь под психологическим давлением или угрозой физического насилия;
  • Дополнительные распоряжения наследодателя по праву 3-х лиц. Например, предоставление права проживать в квартире пожизненно и наследник не лишается этого права даже при многочисленных перепродажах жилья;
  • Наследники по закону, которых охраняет закон, не смотря на распоряжения наследодателя (нетрудоспособные родители, супруги, дети и т.д.);
  • Мошеннические схемы продавца квартиры, полученной по завещанию. Например, сокрытие отказополучателей (людей, с правом проживания в жилище). Сговор с приоритетным наследником или владельцем обязательной доли или «черными» риэлторами;
  • Признание продавца квартиры (наследника) недостойным наследником.

Случаи признания недостойным наследником:

  1. Если имеются факты и доказательства, уличающие наследника в противоправных действиях направленных на получение или увеличение своей доли наследства;
  2. Факт невыполнения алиментных обязательств к наследодателю, если обязательства предусмотрены законом.

Когда не стоит покупать квартиру по наследству

Квартира, полученная по наследству увеличивает риски покупателя в следующих случаях:

  1. С момента открытия наследства прошло менее 3 лет;
  2. Квартира, полученная по наследству или завещанию продается по доверенности;
  3. В квартире прописаны третьи лица кроме наследника-собственника;
  4. Продавец не предоставил справку о дееспособности, хотя находится в преклонном возрасте (старше 70 лет);
  5. Продавец отказывается предоставлять справки, которые помогут покупателю убедиться в «прозрачности» сделки.

Пожалуй единственным плюсом при покупке квартиры у наследников, окупающим риски, является возможность получить хорошую скидку.

Пример из моего личного опыта:
Подыскивая в центре для покупки 2-комнатную квартиру в «хрущевке» я нашел довольно хороший по расположению объект недвижимости. На просмотре мне предстала квартира в состоянии крайней неухоженности с ремонтом 20-30-летней давности. Риэлтор сообщил цену: 3200 тысяч рублей (это был 2013 год) и, что квартира наследственная.

Естественно я сообщил ему о рисках, т.к. прошло всего полгода с момента оформления права собственности наследополучателем и сказал, что больше, чем за 2900 я не стану рассматривать ее покупку, развернулся и ушел.

Убежденный в том, что мне никогда не позвонят, я успел отойти буквально 300 метров от квартиры, как мне перезвонил риэлтор и сообщал, что собственник согласен на эту цену. Я был огорошен и реально несколько минут не знал, что сказать! Затем собрался сил и отказался от предложения.

Я уверен, что есть почти беспроигрышные варианты покупки квартиры по наследству и покупатель может почти не рисковать, но об этом легко говорить юристам и прочим специалистам, которые за свои советы несут только моральную ответственность.
Покупка наследственной квартиры сопровождена крупными финансовыми рисками для покупателя и цена ошибки не только финансы, но и жилье, особенно, если оно единственное.

В следующей статье рассмотрим инструкцию при покупке квартиры, полученной по наследству с советами и рекомендациями юриста.

Вы узнали, какие риски покупки квартиры по наследству (завещанию) грозят покупателю. Если остались вопросы, задавайте их юристу бесплатно заполнив специальную форму ниже статьи.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/riski-pokupke-kvartiry-nasledstvu.html

Покупка «свежего» наследства – нюансы и риски

Риски при покупке квартиры по завещанию

Городская недвижимостьНовости и статьиНазад Статья. 24.03.2017 Версия для печати

Распространено мнение, что покупка «свежего» наследства – один из самых худших с точки зрения юридической чистоты вариантов на рынке.

Риэлторы стараются обходить подобные сделки стороной и не предлагать такие квартиры к просмотру своим клиентам. Риски здесь довольно велики: утрата или ограничение права собственности покупателя в дальнейшем.

Поговорим о том, так ли опасна покупка наследственной квартиры.

Дополнительные риски

При покупке наследственной квартиры действительно имеют место дополнительные риски, утверждают опрошенные нами эксперты. Рассмотрим два существующих варианта – наследование по завещанию и наследование по закону.

– Наследование по завещанию – менее проблемная сделка, так как круг наследников уже определён наследодателем, и оспорить это в суде сложно. Правда, есть «подводный камень» в виде обязательной доли в наследстве для недееспособных наследников, о которых завещатель забыл или не знал – это престарелые родители, несовершеннолетние, инвалиды или лица, находящиеся под опекой. Поэтому при решении вопроса о покупке унаследованной по завещанию квартиры обязательно надо прояснить этот вопрос, – разъясняет эксперт по недвижимости компании «Адвекс на Ланском» Рудольф Попенкер.

Сложнее, по словам эксперта, с наследованием по закону, когда круг возможных претендентов на наследство не определён, и желающих войти в него может быть очень много.

Они могут заявить о себе даже после установленного законом 6-месячного срока и через судебное решение восстановить (при наличии уважительных причин) срок подачи заявления о вступлении в наследство.

Здесь, как говорится, медицина бессильна.

Ведущий менеджер отдела вторичного рынка недвижимости ГК «Невский Альянс» Елена Аленчева согласна с коллегой:

– В сделке с квартирой, где правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, могут быть сложности. Так, могут появиться наследники, пропустившие установленные законом сроки вступления в наследство, например, находясь в плену или в коме. Также существуют категории граждан, имеющих обязательную долю в наследстве. Они могут обратиться в суд с заявлением о нарушении своих прав.

Советы перед сделкой

Тем не менее далеко не все эксперты готовы назвать покупку наследственной квартиры одной из самых опасных сделок на рынке.

– Наследство оформляется нотариусом в соответствии с законом на основании либо завещания, либо наследной очереди с выдерживанием установленных законом сроков для информирования всех возможных наследников о смерти их родственника. Если наследуемая квартира оформляется в долях на нескольких человек, то и сделка по продаже такой квартиры будет обязательно заверена нотариально, – комментирует руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров. И всё же, принимая решение о приобретении наследственной квартиры, имеет смысл прислушаться к советам профессионалов.
– Обратите внимание, насколько близким человеком является собственник квартиры наследодателю. Если это наследник первой очереди (к ним относятся супруги, родители, дети), к тому же проживавший с умершим в квартире и зарегистрированный там, то риск оспоримости невысок. Если собственник – постороннее лицо или дальний родственник, получивший квартиру на основании завещания или наследство по закону второй-третьей очереди, тут риск достаточно велик и обоснован для глубокой проверки. Надо выявлять всех членов семьи умершего, уточнять, знали ли они о смерти родственника и о своих правах, могут ли претендовать на обязательные доли в наследстве, – говорит Николай Лавров.

Эксперт также рекомендует в любом случае проводить нотариальное оформление сделки, потому что нынешний нотариус дополнительно созвонится с нотариусом, выдавшем свидетельство о наследстве и уточнит, не поступало ли претензий от родственников. К тому же он возьмет на себя ответственность за оформление сделки в соответствии с законом о нотариате.

Кроме того, не помешает взять с нынешнего собственника квартиры (наследника) нотариально заверенное заявление о том, что в случае пересмотра наследства в сторону третьих лиц и обращения взыскания на данную квартиру он обязуется самостоятельно и за свой счёт возместить новым наследникам стоимость причитавшимся им долей из денег, полученных от продажи этой квартиры вам.

Чтобы подстраховать себя в сделке с наследственной квартирой, Елена Аленчева советует следующее:

  • проводить сделку с сопровождением агентства, которое проанализирует документы и закажет внутреннюю проверку;
  • заключать договор в нотариальной форме с указанием полной рыночной стоимости и хранить расписку продавцов;
  • застраховать риски потери права собственности (титульное страхование).

Судебные разбирательства

Даже если вы вняли всем советам, имейте в виду: судебные слушания по наследственным делам – явление распространённое. Если вы морально готовы отстаивать свои права на приобретённую у наследника квартиру, стоит знать несколько нюансов.

– Сроки исковой давности по таким делам, как вступление в наследование и оспаривание завещаний, устанавливаются до трёх лет. Однако, если кто-либо из наследников покойного не знал о его кончине либо был не в курсе того, что он имеет право на получение доли в его собственности, то в соответствии со ст. 200 ГК РФ течение такого периода начнется с того дня, когда наследник узнал об этом факте. В целом же основные риски у вас будут следующие: возможность оспаривания сделки либо сознательное мошенничество в отношении вас, – рассказывает руководитель практики по недвижимости и инвестициям интернет-портала «Разумная недвижимость», кандидат юридических наук Елена Ухова.

Как и Рудольф Попенкер, Елена Ухова отмечает, что наследство по завещанию намного безопаснее наследства по закону.

– В данной ситуации нужно проверить подлинность завещания и грамотно составить договор купли-продажи. Если завещание подлинное, а покупатель добросовестный, то даже объявившиеся спустя годы наследники могут претендовать только на средства, полученные от продажи. И иск их будет к наследнику, а не к добросовестному покупателю. Таким образом, рассматривать вариант такой сделки вполне возможно. Это не мина замедленного действия, – комментирует она

Николай Лавров подтверждает, что оспаривание полученного наследства возможно только по суду, если вдруг появившийся другой наследник сумеет доказать, что он не имел возможности заявить о своем праве в установленные законом сроки.

– Оспорить завещание можно тоже только по суду, на основании недееспособности наследодателя в момент подписания. Впрочем, совершенно непонятно, как это доказывать, ведь нотариус заверяет дееспособность подписывающего завещание человека, – добавляет эксперт.

И последний нюанс – к сожалению, при пересмотре в суде наследства на купленную вами квартиру будет наложен арест на время разбирательства и урегулирования этих вопросов.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой….

Источник: https://razned.ru/urban-property/article/buying-fresh-inheritance-the-nuances-and-risks/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.