Разрешение органов опеки на продажу

Разрешение органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего

Разрешение органов опеки на продажу

Последние изменения: Январь 2020

В каких случаях разрешение органов опеки на продажу квартиры является обязательным условием реализации недвижимости, что это за документ, как его оформить, что потребуется и какие затруднения могут возникнуть в связи с необходимостью получить согласие контролирующего органа – вот ряд вопросов, ответы на которые, а также практические советы и методические рекомендации найдутся внутри данной статьи.

Кому потребуется получить разрешение

 Некоторая категория граждан в силу различных причин не способна самостоятельно управлять имущественными объектами, совершать сделки, осознавать последствия и нести ответственность за свои действия. Ввиду их физической или умственной незрелости возникает необходимость особой правовой защиты.

Функции контроля и надзора возложены на органы опеки и попечительства – специальную государственную структуру (сокращенно ООП), обладающую полномочиями исполнительной власти, созданную с целью защиты прав и представления интересов физических лиц, не обладающих гражданской дееспособностью в полном объеме.

Согласно ст. 32 и 33 ГК РФ опека и попечительство устанавливается над следующими категориями:

  • малолетние дети (не достигли 14 лет) – сделки от их имени совершают родители или приравненные к ним (опекуны, усыновители);
  • несовершеннолетние (14-18 лет) – за исключением эмансипированного несовершеннолетнего (старше 16 лет), объявленного такими ввиду раннего вступления в брак или начала осуществления трудовой деятельности по собственному желанию. Подростки действуют и подают заявления от своего имени, но требуется письменное согласие родителей;
  • граждане, признанные судом частично дееспособными или получившие статус недееспособных – согласно ст. 37 имуществом недееспособного распоряжается опекун, но решения должны основываться на мнении и предпочтениях подопечного.

Правило не касается сделок, перечисленных в п. 2 ст. 26 и ст. 28, это незначительные по сумме бытовые, безвозмездные сделки, передача другому лицу некоторой суммы, предоставленной для свободного распоряжения – подобные волевые действия контролю не подлежат.

Чем руководствуются органы опеки при выдаче разрешения

Любые сделки с квартирой (в т.ч. ипотечные сделки) должны быть согласованы с сотрудниками ООП.

Таким образом, если собственником или совладельцем жилой недвижимости либо членом семьи собственника или совладельца (если он проживает в продаваемой квартире – согласно п. 4 ст.

292) является несовершеннолетний или недееспособный, то запрета на отчуждение жилья уполномоченные государственные структуры не накладывают, но требуют обязательного участия в процессе органа опеки.

В задачу ООП входит:

  • выяснить, затронуты ли права находящегося под опекой лица – предоставлено ли в собственность равноценное жилое помещение (в отношении владельца доли или целой квартиры), куда перемещен опекаемый, не ухудшились ли жилищные условия, поставлен ли на учет по новому месту жительства (если не собственник, а был только прописан). Новая квартира должна соответствовать или быть лучше той, которая была куплена с материнским капиталом. Оцениваются качественные и количественные показатели – взамен проданных долей квартиры родители обязаны наделить детей аналогичными частями. Обязательное требование: одновременная продажа и покупка квартиры с указанием конкретного адреса, факт наличия необходимо документально подтвердить. Допускается возможность выделения равноценных долей собственности в недвижимости, принадлежащей родственникам, или перевода денежной компенсации на банковский счет, оформленный в пользу ребенка, деньги с которого можно снять по достижении совершеннолетия или с особого разрешения органа опеки. При оценке рыночной стоимости квартиры руководствуются Приказом Госстроя;
  • проверить правильность документов;
  • потребовать устранения нарушений;
  • оградить от мошенничества и злоупотребления со стороны третьих лиц – при переезде в другой город дополнительно выясняется, с чем связан переезд, вся ли семья переезжает, сохранятся ли условия проживания. Согласие на продажу будет получено лишь в случае, когда покупка нового жилья опережает продажу имеющейся жилплощади – опекаемому лицу уже выделена доля в квартире и в ней реально можно проживать. Еще один вариант – деньги на последующую покупку по договоренности с ООП будут размещены на специальном счете в банке, забрать денежные средства разрешат исключительно после регистрации права;
  • принять меры по восстановлению имущественных прав, путем обращения в суд с иском о признании сделки недействительной, ссылаясь в обоснование требований на нормы ст. 168 ГК.

Если уполномоченные сотрудники опеки сделают вывод, что интересы слабой, нуждающейся в защите, стороны пострадали и усомнятся в выгоде продажи квартиры, то последует отказ. Чтобы не допустить срыва сделки, важно запастись дополнительными аргументами и документами, подтверждающими пользу продажи для ребенка.

Заявителям также дается право обжаловать отрицательное заключение и основанный на нем отказ в суде.

Как оформить разрешение

Обращаться за разрешением следует в территориальное подразделение ООП по месту проживания несовершеннолетнего, местную администрацию или другое учреждение, наделенное полномочиями в сфере опеки и патронажа. Разрешается подать заявление через Единый портал Госуслуг или МФЦ. Услуга предоставляется бесплатно. Порядок действия следующий:

  1. Собрать полный пакет документов согласно перечню (в копиях, подлинники предъявляются).
  2. Лично явиться в компетентный орган или оформить нотариальную доверенность на представителя. Если собственник квартиры ребенок до 14 лет, требуется присутствие обоих родителей или отдельное согласие на совершение сделки от отсутствующего родителя. Ребенок старше 10 лет должен дать свое согласие на сделку.
  3. Написать заявление – бланк выдают сотрудники учреждения, пишется в их присутствии. Чтобы исключить ошибки, предоставляется образец заполнения. Потребуется указать полные паспортные данные заявителей, сведения о подопечном, адрес, номер телефона, описать отчуждаемую и приобретаемую квартиру. В конце ставится дата, подпись, список прикладываемых документов, указывается способ информирования о результате рассмотрения заявления – устно или письменно.
  4. После проверки представленных документов и принятия заявления назначается дата выдачи постановления. Обязательные документы:
  • гражданские паспорта заявителей;
  • правоустанавливающие бумаги на квартиру (приобретаемую и отчуждаемую);
  • свидетельства (брачное и о рождении детей);
  • архивная выписка из домовой книги, финансово-лицевого счета;
  • технический план квартиры;
  • экспликация БТИ;
  • справка об инвентаризационной стоимости;
  • заверенное у нотариуса обязательство приобрести квартиру и оформить право собственности на опекаемого гражданина (несовершеннолетнего или недееспособного).

Срок ожидания

Органы опеки действуют в рамках ФЗ № 48 от 24.04.2008 г. В п. 3 ст.

21 говорится, что ответ в виде распоряжения о разрешении совершения сделки, приказа или уведомления об отказе (с указанием причин) должен быть дан в течение 15 дней с момента поступления заявления.

Если принято положительное решение, то срок действия разрешения обозначается в изданном документе – это может быть календарный период времени или формулировка «до момента совершения всех необходимых действий».

При отсутствии конкретных указаний относительно истечения срока действия, в соответствии с нормами ГПК он считается равным 1 месяцу, в дальнейшем потребуется получить новое. Важно знать, каждое учреждение устанавливает сроки сугубо индивидуально, поэтому этот вопрос стоит прояснить еще на стадии подачи заявления.

Остались вопросы? Задавайте! Наши юристы готовы ответить на все ваши вопросы, а также оказать квалифицированную помощь в подготовке заявлений в различные инстанции.

:

Источник: http://mamkapital.ru/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry/

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником, документы для органов опеки, сроки | Юридические Советы

Разрешение органов опеки на продажу

Последнее обновление: 04.02.2019

Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении.

В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного.

Какие могут быть варианты сделок с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних и о каких нюансах нужно знать?

Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры. Вне зависимости от того, имеется ли доля лица, не достигшего совершеннолетия, в продаваемой квартире или есть только «прописка», ребенок не должен оказаться на улице. В любом случае, ему должно быть предоставлено жилье.

Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.

Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему

Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует:

  • по доверенности
  • от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)

уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену.

Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:

  • стал участником приватизации;
  • по наследству;
  • по договору дарения.

Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно.

Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы.

Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.

Без органов опеки не обойтись

Согласие обоих родителей на продажу квартиры, принадлежащей ребенку (или его доли) составляется только после получения одобрения со стороны органов опеки – государственной организации, стоящей на страже интересов ребенка. Опека обязана проконтролировать все процедуру продажи на предмет соблюдения прав ребенка-собственника, например, доказательства предоставления ему другого жилья в собственность.

Для этого нужно учесть, что к моменту обращения в органы опеки необходимо заранее знать характеристики другой квартиры (доли), которую планируется передать в собственность несовершеннолетнему:

  • Площадь и стоимость – оно должно быть не меньше прежнего как по площади, так и по стоимости (несущественная разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой допустима, но оставшуюся сумму орган опеки обяжет положить на счет ребенка до его совершеннолетия);
  • Благоприятный район – предоставляемая ребенку квартира взамен выставленной на продажу не должна находиться в явно менее благоприятном районе;
  • Наделение долей в другом жилье – если после продажи квартиры ребенка законным представителем покупка нового жилья не запланирована, то следует наделить несовершеннолетнего долей в другом жилом помещении. При этом органы опеки обязательно проверят, в чьей квартире будет выделена доля, отношения собственника с ребенком, родство, условия проживания, соблюдение санитарных норм и т.д. В такой ситуации наилучшим вариантом будет предоставить в опеку документы, подтверждающие совместное проживание родителя с несовершеннолетним после продажи квартиры;
  • Покупка новой позже продажи этой- когда новое жилье планируется приобрести позже продажи квартиры несовершеннолетнего собственника, то необходимо составить предварительный договор для подтверждения намерения обеспечить его правом на приобретаемую недвижимость.

Поскольку работа органов опеки направлена на защиту прав детей, допустимы исключения, которые прямо не оговорены в законе, но в силу особенностей развития ребенка, воспитания, его интересов позволяют отступить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка от «принципа соответствия».

Пример 1: в случае необходимости проживания в других климатических условиях, рекомендованных врачами по состоянию здоровья ребенка, опека может пойти навстречу и дать разрешение на продажу квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, без подтверждения нового места жительства.

Пример 2: В то же время, органы опеки вправе не разрешать продажу доли несовершеннолетнего, если предоставлены сведения о передаче ему взамен доли квартиры, расположенной вдали от лечебного центра (если ребенок серьезно болен и ему необходимо особое внимание врачей узкого профиля) и т.д.

Индивидуальных требований к новому жилью может быть много, в зависимости от конкретной ситуации. Соответственно, органы опеки могут определить, какие документы в дополнение к рекомендуемым для продажи необходимо представить.

Документы, которые необходимы для представления в опеку

Перечень документов, которые должны быть представлены в орган опеки и попечительства, не носит исчерпывающий характер и по просьбе инспектора может быть дополнен. Основными являются:

  • документация, подтверждающая законное право представлять интересы ребенка-собственника:
    • свидетельство о рождении,
    • акт о назначении опекуном или попечителем,
    • свидетельство об усыновлении,
    • паспорт,
    • свидетельство о рождении;
  • свидетельство о праве собственности на жилое помещение (в нем должен быть указан ребенок как владелец или совладелец);
  • сведения о лицевых счетах;
  • свидетельство о браке (расторжении брака);
  • выписка из домовой книги, справка из БТИ, кадастровый план;
  • справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
  • заявление о продаже квартиры и покупке другой (подпись ребенка, помимо обоих родителей, требуется в случае достижения им возраста 14 лет);
  • в случае не одновременного с продажей, а последующего приобретения доли для несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо представить сведения о регистрации в другом жилом помещении (это правило соблюдается также в случае приобретения строящегося жилья по договору долевого участия).

Начиная с 2016 года документом, подлежащим обязательному представлению в органы опеки, в некоторых случаях называют запрос от нотариуса. Представляется такое требование не совсем верным – нотариус удостоверяет сделку после выдачи разрешения органом опеки и в случае отсутствия такого купля-продажа не состоится.

После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего. Срок принятия решения варьируется от 14 до 30 дней. В документе будут указаны все условия, обязательные для соблюдения в случае заключения сделки.

На практике не всегда такие условия возможно выполнить.

К примеру, иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).

Когда продавать недвижимость ребенка нельзя

Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.

Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.

Сделка по продаже квартиры, где ребенок не имеет доли, но прописан

  • Разрешение органов опеки не требуется – если у ребенка имеется только регистрация по месту жительства, для такой сделки не нужно разрешения органов опеки, ведь несовершеннолетний не рискует правом собственности – у него попросту его нет.

  • Разрешение требуется – однако, разрешение должно быть, если в отчуждаемой квартире проживает ребенок, у которого нет родителей (или они лишены родительских прав) и опекуна.

К примеру, если собственник жилья – посторонний несовершеннолетнему человек, предоставивший жилую площадь временно (до оформления опекунства или попечения), решает продать квартиру, разрешение на распоряжение от органа опеки необходимо во избежание ущемления интересов ребенка. В этом случае нужно представить доказательства, гарантирующие возможность зарегистрировать ребенка в другом месте жительства.

Органы опеки и попечительства обязаны проверять не только возможность продажи квартиры, где есть право собственности ребенка, но и законность процедуры приватизации жилья без участия несовершеннолетнего, проживающего в нем.

В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала

Следует знать, что обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на органах опеки. Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см. обязательство о выделении долей детям при мат. капитале).

Несоблюдение этой процедуры по сути, нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего:

  • нет разрешения опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
  • нет нотариального удостоверения,
  • нет обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.

При таких обстоятельствах вмешательство органов опеки, контролирующих исполнение родителями обязательства по выделу долей детям вследствие использования материнского капитала, неотвратимо. Проверка приведёт к признанию сделки незаконной и привлечению к делу правоохранительных органов (см. также развод и материнский капитал).

Обмен муниципального жилья

При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, также необходимо согласие органа опеки.

Многие юристы и риэлторы рекомендуют снять с учета ребенка в случае продажи жилья еще до заключения договора купли-продажи. Действительно, квартиру намного легче продать без прописанного в ней несовершеннолетнего, поскольку при возникновении каких-либо проблем новому собственнику придется самому тратить время на выписку, тем более что иногда это возможно сделать только через суд.

Источник: http://juresovet.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom-dokumenty-dlya-organov-opeki-sroki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.