Разрешение на продажу дома от органов опеки

Содержание

Разрешение органов опеки на продажу квартиры (с несовершеннолетним): порядок получения

Разрешение на продажу дома от органов опеки

Несовершеннолетние дети зачастую являются владельцами недвижимости. Но они не могут самостоятельно продать квартиру. Их интересы должны защищать законные представители.

Но законодатель ужесточил данное требование. Поэтому вопрос продажи таких помещений дополнительно согласовывается с отделами опеки.

Рассмотрим, как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры и какие документы нужно предоставить.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Продажа квартиры с долей собственности несовершеннолетнего ребенка

Закон запрещает несовершеннолетним гражданам самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Полномочия по совершению сделки с их имуществом передаются родителям или опекунам.

Но законный представитель также не имеет права на единоличное решение. Необходимо согласовать сделку в районном отделе опеки по месту регистрации собственника.

Важно! Согласовать сделку в отделе опеки можно только при наличии постоянной или временной регистрации по месту обращения.

Законы, регулирующие процесс продажи жилого помещения несовершеннолетнего или недееспособного:

В случае, если собственник является малолетним или недееспособным, то законный представитель (родитель или опекун) совершает сделку без согласия собственника.

В отношении квартиры недееспособного (в возрасте от 14 до 17 лет) или ограниченно дееспособного потребуется его присутствие и заявление. Представитель только дает согласие.

Порядок действий при получении разрешения опеки на продажу квартиры

Одним из важнейших документов при продаже квартиры несовершеннолетнего или недееспособного является предварительное разрешение районного отдела опеки.

Для его получения необходимо:

  1. Собрать документы.
  2. Обратиться в отдел опеки.
  3. Подать заявление на выдачу разрешения.
  4. Получить ответ.

В случае выдачи отрицательного решения, гражданин имеет право оспорить акт органа местного самоуправления в судебном порядке. Однако он должен доказать, что действует исключительно в интересах ребенка или подопечного.

Документы в органы опеки

Необходимо учитывать, что закон передал полномочия по опеке и попечительству муниципалитетам. Поэтому общий перечень документов для выдачи разрешения на продажу квартиры отсутствует.

В 2020 году в РФ нет разработанного общего нормативного акта, который регулировал бы данный вопрос.

Ряд регионов разработал перечень документации для внутреннего использования. Также поступили некоторые муниципалитеты.

Важно! Чтобы узнать точный перечень документов, необходимо обратиться в отдел опеки по месту расположения жилого помещения несовершеннолетнего собственника.

Примерный перечень документации:

  • гражданский паспорт опекуна или родителя;
  • гражданский паспорт несовершеннолетнего или недееспособного собственника;
  • свидетельство о рождении собственника в возрасте от 0 до 13 лет;
  • правоустанавливающий документ;
  • предварительный договор купли-продажи (если взамен покупается другая квартира);
  • правоустанавливающий документ на новое жилье (если взамен предоставляется альтернативное жилье);
  • выписку из домовой книги;
  • постановление о назначении опеки (если интересы собственника представляет опекун);
  • выписка из домовой книги;
  • согласие на продажу от собственника в возрасте от 10 до 14 лет;
  • выписка с лицевого счета (об отсутствии долгов);
  • номер личного счета ребенка или недееспособного, на который будут перечислены деньги.

Обращение в отдел опеки

В отдел опеки обращается:

  • в интересах малолетнего ребенка – мать и отец;
  • в интересах малолетнего подопечного – опекун;
  • в интересах несовершеннолетнего ребенка – сам собственник и оба родителя;
  • в интересах несовершеннолетнего подопечного – сам собственник и попечитель;
  • в интересах недееспособного гражданина – опекун;
  • в интересах ограничено дееспособного гражданина – сам собственник и попечитель.

В случае, если заявление подается только одним из родителей, то необходимо представить один из следующих документов о причинах отсутствия второго родителя:

  • справку Ф 25 (отец записан со слов матери);
  • решение суда о признании недееспособным;
  • судебное решение о лишении или ограничении родителя в правах;
  • документы о розыске;
  • решение суда о признании умершим или безвестно отсутствующим;
  • свидетельство о смерти;
  • нотариально удостоверенное согласие второго родителя.

Документацию необходимо представить:

  • в отдел опеки;
  • в МФЦ (если между муниципалитетом и МФЦ заключен договор).

Образец заявления

При обращении в отдел опеки необходимо представить заявление.

Документ должен содержать (образец):

  • название районной администрации;
  • данные главы района;
  • данные заявителя;
  • название заявления;
  • причины, по которым необходимо продать квартиру;
  • данные собственника;
  • информация об имуществе, полученном взамен;
  • просьба о выдаче разрешения;
  • перечень прилагаемых данных;
  • подпись и дата.

В качестве заявителя выступает родитель или опекун. Ограничено дееспособный гражданин и ребенок в возрасте от 14 до 17 лет самостоятельно составляют заявление. А законные представители только указывают свое согласие.

Образец заявления в органы опеки на разрешение купли-продажи квартиры:

Получение согласия отдела опеки

Для того, чтобы отдел опеки дал согласие, необходимо доказать необходимость сделки. Кроме того, законный представитель должен предоставить подопечному альтернативное помещение в собственность, нужно не просто прописать несовершеннолетнего в другую квартиру. Он должен получить долю собственности в ней.

Причем имущественные права собственника не должны нарушаться. Поэтому новое жилье должно соответствовать объему площади либо стоимости проданной квартиры.

Если представитель не может выделить альтернативную жилплощадь, существует возможность перечислить деньги за продажу квартиры на личный счет собственника. На практике, отделы опеки практически никогда не дают разрешение на такие сделки. Денежные средства со счета могут быть сняты под разными предлогами. И ребенок или недееспособный останутся без жилья.

Более реальным вариантом является предоставление альтернативного жилья. Если новая жилплощадь примерно соответствует требованиям, то есть шанс получения согласия.

Важно! Необходимо помнить, что обязанностью специалистов отдела опеки является защита детских прав. Поэтому они не обязаны давать согласие на сделку. Как показывает практика, отказ дается в 50% случаев.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Для продажи квартиры необходимо получить разрешение отдела опеки.
  2. Для получения согласия нужно собрать документы и подать заявление.
  3. Представитель должен предоставить альтернативное жилье в собственность взамен продаваемого.
  4. Денежные средства от сделки переходят на счет собственника. Их можно использовать на покупку новой квартиры.

Процесс получения согласия отдела опеки имеет свои особенности в каждом регионе. Кроме того, положительное решение принимается только в 50% случаев. Для получения разрешения целесообразно тщательно подготовиться. Оставьте заявку на сайте, и специалисты нашего сайта предупредят вас обо всех нюансах процедуры в вашем регионе.

Ответы юриста на популярные вопросы

Как получить разрешение, если квартира находится в одном регионе, а мы с ребенком переехали и живем за 1 000 км?

Обращение возможно в любой отдел опеки, вне зависимости от места расположения имущества. Но заявитель и ребенок должны быть прописаны в регионе обращения. Закон разрешает обращаться не только по постоянной регистрации, но и по временной.

Можно ли продать квартиру недееспособного без согласия органа опеки?

Нет. Такая сделка может быть оспорена в суде. Опекун недееспособного должен ежегодно предоставлять в отдел опеки отчет о сохранности имущества. Как только специалисты выявят факт нарушения детских прав, сделка будет признана недействительной в суде.

Какое жилье нужно предоставить взамен реализуемой квартиры?

Родитель должен предоставить равноценное жилье. Оно не должно быть ветхим или аварийным. Квартира должна соответствовать техническим и санитарным нормам.

Можно ли подарить ребенку долю в доме бабушки, а его квартиру продать?

Доля не может быть меньше, чем часть в продаваемой квартиры. Например, если несовершеннолетний был владельцем ½ доли в квартиры, площадью 60 кв.м., то он должен получить 30 кв.м. Причем жилье не может быть хуже или дешевле.

Можно ли деньги со сделки использовать на лечение ребенка?

Сложно, но можно. Если несовершеннолетний получил взамен альтернативное жилье.

А денежные средства от сделки были направлены на его счет, то родители могут их использовать с предварительного разрешения отдела опеки в интересах ребенка.

Использование на лечение допустимо, если мать и отец докажут невозможность получения лечения на безвозмездной основе.

Источник: https://SocPrav.ru/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки: как получить, при переезде

Разрешение на продажу дома от органов опеки

Последние изменения: Январь 2020

Продать квартиру непросто, особенно, если в ней прописаны или являются собственниками несовершеннолетние. Закон, защищая права недееспособных граждан, ограничивает право распоряжения собственностью, требуя предварительно получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки. Любая сделка, проведенная без согласования, признается недействительной.

Когда необходимо разрешение?

Отчуждение недвижимости требует соблюдения интересов всех собственников и прописанных недееспособных граждан.

Осложняют процесс продажи не только дети-собственники, но и просто зарегистрированные на жилплощади несовершеннолетние.

Покупатель, перед сделкой, требует освободить жилье, включая снятие с регистрации по адресу расположения квартиры.

При выписке ребенка при переезде в другой город или район возникает потребность в обеспечении его другим жильем и оформлением постоянной прописки по новому адресу.

Если же несовершеннолетний владеет хотя бы частью отчуждаемой недвижимости, его законные представители обязаны пройти сложную процедуру согласования продажи с органами опеки.

Ограничить продажу может не только наличие несовершеннолетнего собственника, но и другие категории недееспособных или ограниченно дееспособных лиц. В то же время, не все дети считаются недееспособными, что дает право на свободную продажу жилья.

В следующих ситуациях согласование надзорных органов не требуется, а ребенок признается полностью дееспособным:

  • Гражданин вступил в брак по достижении 16 лет.
  • Несовершеннолетний расторг брачные отношения.
  • После исполнения 16 лет ребенок занялся предпринимательской деятельностью.

Условия согласования

В силу своей недееспособности самостоятельно решать вопрос с продажей жилья ребенок не может. Закон, передавая полномочия принятия юридически важных решений и представления интересов несовершеннолетнего его представителям (родителям, опекунам), требует от последних гарантии соблюдения прав и интересов недееспособных.

Обращаться в органы опеки могут родители, опекуны, попечители или лица, выполняющие функции представления интересов ребенка или опекаемого.

В свою очередь, надзорный орган должен проверить соблюдение основных требований к сделке:

  • Качество жизни, жилищные условия ребенка не пострадают. Просто так продать квартиру без покупки новой собственности не получится.
  • Предоставлены все документы, гарантирующие чистоту сделки и отсутствие риска для несовершеннолетнего.
  • Процедура проведена в последовательности, регламентированной законом.
  • В процессе проверки документов на сделку надзорный орган не выявил нареканий.

Описание процесса

 

Просто так согласие на продажу недвижимости не получить. Основанием для получения разрешения станет подача заявления с сопровождающими бумагами. Так как каждый случай переоформления недвижимости индивидуален, рекомендуется заранее уточнить нужный перечень, а также получить консультацию об условиях, на которых может быть согласована сделка.

Например, при продаже жилья, купленного с привлечением материнского капитала, придется наделить всех членов семьи долями в имуществе, и лишь после этого приступать к продаже с согласованием через опеку.

В органы опеки по месту проживания ребенка подают заявление, в котором законные представители сообщают о намерении продать жилье с учетом прав и интересов ребенка.

Заявление должно быть составлено лично, подписано в присутствии уполномоченного сотрудника надзорной инстанции.

Если ребенок достиг 14 лет, перед рассмотрением заявки инспектор проводит предварительную беседу, как с родителями, так и с самим подопечным.

Если дети, владеющие имуществом или его частью, не достигли 14-летия, от их имени действуют законные представители. По достижении 14 лет ребенок вправе принимать участие в сделке и подписывать бумаги, при условии написания родителями официального согласия.

Особое внимание при рассмотрении заявления уделяют представленным бумагам, подтверждающим, что ребенок не будет ущемлен в правах в результате планируемой сделки. Когда ребенок передается на обеспечение государству, продажа жилья не требует предварительного предоставления другого имущества ребенку.

При продаже квартиры без дальнейшего наделения ребенка долей в новой собственности, открывается отдельный счет в банке, куда направляют средства, полученные от реализации принадлежащей жилплощади.

Сложность в том, что деньги должны поступить на банковский счет до того, как будет оформлено отчуждение имущества, и храниться там до момента использования средств самим ребенком после получения на это права.

Когда не планируется разделение семьи, а текущее жилье продают с дальнейшим переездом в более комфортную квартиру или дом, необходимо убедить надзорную инстанцию в том, что новый объект будет равноценным или обладать лучшими характеристиками.

На рассмотрение заявления и проверку отводится срок в 2 недели. Если решение органов опеки положительное, то выдается разрешение на официальном бланке, наделяющее полномочиями продажи квартиры на законных основаниях. Если в согласовании отказано, уточняют причины, а в случае сомнений в правомерности подобного решения, обращаются в суд.

Есть еще одно важное условие для оформления сделки с участием в собственности ребенка. Официальное разрешение действует не более 1 месяца, если иное не установлено в самом документе.

Могут ли отказать органы опеки в продаже квартиры?

Перед тем, как окончательно договариваться с потенциальным покупателем, анализируют шансы на получение официальной бумаги от органов опеки.

Следующие ситуации влекут высокий риск отклонения просьбы представителей:

  1. Квартира, в которой планируется выделить долю ребенку взамен отчуждаемой, не находится в обременении. На нее не претендуют другие граждане и нет имущественных споров.
  2. Новое жилье, выделяемое ребенку, ведет к уменьшению его имущественных прав (предоставлена меньшая площадь).
  3. Налицо ухудшение жилищных условий в новом объекте, а сами параметры новой собственности уступают аналогичным параметрам текущей недвижимости:
    • новая квартира или дом, доля в имуществе несовершеннолетнего, приобретены за меньшие средства;
    • объект находится удаленно или проживание в данном месте влечет дополнительные неудобства недееспособному;
    • иные причины, заставляющие сомневаться в равноценности новой собственности.

Чтобы не рисковать потраченным временем, усилиями, следует заранее прояснить шансы на получение разрешения, обращая внимание на распространенные аргументы от органов опеки.

Перечень документов

К заявлению, которое подается в органы опеки и попечительства, прилагается следующий список оригиналов и копий документов:

  • документы, удостоверяющие личности родителей, законных представителей;
  • заполненное заявление с просьбой предоставить разрешение (если ребенок достиг 14-летия, он пишет заявление самостоятельно);
  • брачное свидетельство (или о разводе);
  • свидетельства на детей;
  • выписка из банка, подтверждающая внесение средств на счет, открытый на имя ребенка, если дальнейшая покупка недвижимости не предполагается;
  • документы на новое жилье, где планируется регистрация несовершеннолетнего;
  • бумаги на собственность, которой владеет ребенок (свидетельство о регистрации права, кадастровый, техпаспорт, план, договор приватизации);
  • документ, подтверждающий оценку недвижимости;
  • выписки из домовой книги (справка о зарегистрированных на жилплощади лицах);
  • справка об отсутствии финансовых претензий к собственникам отчуждаемой квартиры.

Неслучайно покупатели отказываются от покупки жилья, где собственником числится ребенок. Даже если бумаги в порядке, нет гарантий, что органы опеки не откажут в оформлении процедуры отчуждения.

Читайте: Оформление недвижимости на детей.

Чтобы сделка прошла успешно и без сбоев, рекомендуется посетить территориальный отдел органов опеки и получить исчерпывающую консультацию по разрешению, как его получить, и при каких условиях будет согласована продажа и покупка жилья.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/razreshenie-na-prodazhu-kvartiryi-ot-organov-opeki/

Как получить согласие органов опеки на продажу квартиры?

Разрешение на продажу дома от органов опеки

› ДЕТИ

23.10.2019

Источник: https://zakonportal.ru/deti/soglasie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry

Как в 2020 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

Разрешение на продажу дома от органов опеки
Статья обновлена: 15 апреля 2020 г.

Здравствуйте. Около 40% сделок по продаже квартир, в которых я занималась юридическим сопровождением, одним из собственников являлся несовершеннолетний.

Инструкция описана не столько на основании законов и регламентов, сколько на моем опыте общения с инспекторами из опеки. Законы здесь имеют меньшее значение, большее человеческий фактор.

В этом вы убедитесь после прочтения статьи.

Небольшое отступление: разрешение органов опеки для продажи квартиры не требуется, если ребенок не является одним из собственников, а просто прописан. Исключение — если ребенок остался без попечения родителей.

статьи:

При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Почему так?

Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 того же закона.

Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.

Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры.

С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке.

При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем. К сожалению, такова реальность.

Другие статьи

Разрешение органов опеки — это лишь один из документов для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.Если будете покупать квартиру, то можете рассчитывать на налоговый вычет. Размер вычета — 13% от стоимости квартиры, до 260 тыс.руб.

На что опека обычно дает разрешение, а на что нет — разбираем ситуации и условия

При продаже недвижимости ребенка нужно обязательно предоставить ему что-либо взамен. Для этого нужно соблюдать его имущественные права и интересы. За этим и должна следить опека, разбирая каждую ситуацию.

Ситуация №1 — Выделить ребенку аналогичную долю в покупаемой взамен недвижимости

  1. При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте).

    Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой.

    Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу.

    Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка.

    С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов.

    Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м.

    за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб. Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.

    Как получить разрешение
  2. Другие статьи

    Продажу квартиры с несоверешннолетними собственниками обязательно удостоверяется у нотариуса — подробнее.

  3. При покупке квартиры в ипотеку.

    Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают. В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников.

    Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), то квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — ст. 1 и ст. 19 Федерального закона об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права.

    Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — Определение от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

    Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат. 3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.

  4. При покупке квартиры в новостройке (строящемся доме).

    Дело в том, что так как дом еще не построен, то и долю ребенку в ней выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Почти всегда Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают.

    В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступки прав.

    Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — ст. 48 Федерального закона о регистрации недвижимости.

    Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи.

    Если опека одобрит Застройщика, то доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — как и в ситуации на вторичном рынке.

    Некоторые в интернете пишут, чтобы дом был построен минимум на 70%. У в Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу.

  5. При покупке частного дома.

    Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома как и с квартирами — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире.

    Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к.

    ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом.

    Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.

  6. При покупке комнаты в коммуналке.

    Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет.

    Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, то органы опеки, возможно, дадут разрешение.

  7. При покупке недвижимости в другом городе/области.

    В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом выше), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить. Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — инструкция по ссылке.

    Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости.

    Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб.

    В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м.

    Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.

  8. При строительстве частного дома.

    Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи положить на счет ребенка (разрешают не везде), а лучше деньги на счет + подарить ему какую-либо недвижимость.

Ситуация №2 — Деньги с продажи доли ребенка положить ему на счет в банке

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/razreshenie-organov-opeki-i-popechitelstva

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки: образец 2020 года

Разрешение на продажу дома от органов опеки

Договор купли-продажи обычно не несет особых затруднений, но иногда процесс все же осложняется. Реализовать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, не так просто. Если среди продавцов присутствует ребенок, необходимо получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки. Несоблюдение требований закона приведет к судебному разбирательству и отмене сделки.

О чем говорит закон

Основная идея действующего законодательства состоит в полной защите интересов ребенка. Дети по возрасту еще не полностью осознают свои права, не могут вовремя обнаружить, что кто-то их нарушает или игнорирует. Одну из самых больших опасностей для несовершеннолетнего представляет продажа собственности без учета его интересов.

При продаже необходимо предоставить несовершеннолетнему взамен жилплощадь, равную или превышающую по размеру (квадратуре, величине доли) предыдущую. Обязанность озаботиться приобретением равноценного жилья вменяется законным представителям ребенка – его родителям или опекунам (попечителям). За правильным исполнением этой обязанности следят органы попечительства.

Важно. Правила, изложенные ниже, необходимы для случаев, когда ребенок является хозяином жилья – единоличным или долевым собственником. Если же ребенок просто прописан, но не имеет прав собственности, то разрешение органов опеки на продажу квартиры не требуется.

Разрешение органов опеки и попечительства является доказательством того, что родитель (опекун) надлежащим образом исполнил свою обязанность и учел интересы ребенка при проведении сделки.

Если же взрослый решит проигнорировать закон, продать жилье без разрешения, могут наступить следующие последствия:

  1. Сделка не пройдет государственную регистрацию у сотрудников Росреестра, если регистратор установит, что пакет документов не содержит необходимых разрешений.
  2. Если сделка пройдет регистрацию, то государство или ребенок, достигнув совершеннолетия, смогут обратиться к компетентному судье и аннулировать договор купли-продажи.

Независимо от оснований, покупатель и продавец недвижимости несет массу негативных последствий, которые неизбежно приведут к убыткам и судебным тяжбам.

Как выглядит образец разрешения о продаже

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним составляется на отдельном бланке территориального органа и подписывается уполномоченным должностным лицом. Разрешение обязательно имеет порядковый номер и дату, которая определяет момент начала действия разрешения.

Текст согласия содержит:

  • наименование органа;
  • ФИО несовершеннолетнего, ФИО законного представителя (опекуна);
  • факт дачи разрешения;
  • условия продажи;
  • действия, которые заявителю надлежит предпринять после продажи;
  • служебная информация для соответствующих департаментов.

Пример разрешения можно посмотреть ниже.

Обратите внимание. Срок действия разрешения от опеки на продажу квартиры составляет один месяц с даты выдачи.

Список необходимых документов

Необходимо заранее подготовить перечень доказательств, благодаря которым чиновники смогут оценить, законна ли сделка. Примерный список документов для опеки при продаже квартиры в 2020 году следующий:

  1. Заявление о продаже квартиры. Образец заявления в опеку на продажу квартиры можно скачать здесь.
  2. Удостоверения личности родителей (опекунов).
  3. Если ребенок уже достиг 14 лет, от него потребуется паспорт, согласие о продаже.
  4. Свидетельства о рождении детей.
  5. Свидетельства о регистрации или расторжении брака.
  6. Документы о продаваемой квартире.
  7. Документы о покупаемой квартире.

О жилплощади, которая продается, в органы опеки нужно представить:

  • документ о праве собственности (подойдет выписка из ЕГРН, свидетельство);
  • технические документы на жилье (паспорта, планы, справки);
  • документ-основание приобретения;
  • справка о кадастровой или инвентаризационной стоимости;
  • справки об отсутствии долга по ЖКУ и налогу на имущество.

По поводу жилья, которое планируется купить, для органов опеки предоставляют следующие бумаги:

  • предварительный ДКП;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • технические разрешения и справки.

Указанный перечень документов является типовым, орган опеки может потребовать представить дополнительно иные справки. Документы предоставляются в копиях и подлинниках, последние возвращаются заявителю.

Как получить разрешение: пошаговая инструкция

Закон предусматривает особый порядок получения. Как получить разрешение на продажу квартиры?

Опекуну или родителю следует выполнить ряд действий:

  1. Собрать документы, перечисленные выше, за исключением заявления.
  2. Выяснить, когда можно подойти к инспектору для подачи документов, записаться заранее.
  3. Заполнить заявление в присутствии инспектора, подписать, приложить документы.
  4. Передать сформированный пакет бумаг сотрудникам опеки.
  5. Подождать решения чиновников, по итогам – забрать разрешение либо отказ.
  6. После получения разрешения можно проводить сделку купли-продажи.

К инспектору необходимо прийти обоим родителям лично с ребенком (если он старше 14 лет), иначе заявление не примут. Если явка одного из родителей объективно невозможна (он осужден к заключению, недееспособен, пропал без вести или находится за границей), понадобятся  соответствующие документы.

Обратите внимание. Иногда специалисты органов опеки идут навстречу родителям, в ходе предварительной консультации обрисовывают перспективы заявления – выдадут разрешение или нет.

Какие установлены сроки

Срок получения разрешения начинает исчисляться со дня передачи заявления с документами. Правовой анализ ситуации на практике составляет до 14 рабочих дней, однако иногда придется подождать один месяц.

Рассматривая заявление по существу, специалист органа опеки вправе совершать следующие действия:

  • вызывать родителей на собеседование;
  • просить представить дополнительные доказательства;
  • выехать на осмотр недвижимости – продаваемой или покупаемой;
  • совершать иные действия для исполнения обязанностей.

После получения согласования чиновников у продавцов есть один месяц для распоряжения продаваемым жильем для купли-продажи квартиры, затем бумага утратит силу.

Особенности получения согласия при переезде в другой город

Закон не содержит ограничений на переезд семьи из одного города в другой. Можно продать квартиру в одном городе, затем купить в другом, предоставив опеке по предыдущему месту жительства аналогичный комплект документов, что и при переезде в переделах одного населенного пункта.

Если населенные пункты значительно удалены друг от друга, то совершить сделки продажи старой и покупки новой квартиры одновременно не получится. Тогда родители открывают ребенку временный банковский счет, на который переводят вырученные от продажи квартиры средства. Реквизиты счета, выписку о перечислении денег нужно будет представить сотрудникам опеки.

Отзывы и типичные проблемы

Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.

Ниже представлены типичные проблемы, при которых гражданам отказывают:

  • приобретается жилье, которого не существует – квартира на стадии котлована;
  • новая квартира по площади меньше старой;
  • после переезда с детьми несовершеннолетний ребенок станет хозяином меньшей доли, чем прежде;
  • квартира приобретается в рассрочку, есть вероятность судебных разбирательств;
  • новое жилье по техническим характеристикам уступает старому;
  • новый район лишен достаточной инфраструктуры.

Общий подход попечительских и опекунских органов одинаковый – если из документов видно, что новая квартира по какому-то признаку хуже старой, гражданин получит отказ.

Чтобы обезопаситься, рекомендуется заранее – еще до выставления квартиры на продажу – прийти к специалисту опеки, получить предварительное заключение. Консультант расскажет, при каких условиях можно будет продать жилье.

Отказ опеки: что делать

Отказ органа опеки в согласовании продажи квартиры несовершеннолетнего не является окончательным. Любое решение можно обжаловать по правилам административного судопроизводства. Закон гласит, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения является недопустимым.

Если родители уверены, что переезд никак не ущемит права ребенка, то обязательно нужно обратиться с административным исковым заявлением к районному суду по своему месту жительства. Далее судья будет устанавливать, насколько правомерно чиновники отказали при рассмотрении дела.

К заявлению следует приложить копию отказа, а также все документы, которые были переданы сотрудникам опеки для выдачи согласия. По времени судебное разбирательство может занять от полугода.

Длительные судебные разбирательства пугают основную массу заявителей по подобным делам. Ведь тогда страдает не только заявитель, но и покупатель его недвижимости. Иногда проще согласиться с опекой и подыскать другой объект покупки.

Заключение

Получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несложно. Достаточно собрать полный пакет документов, прийти к инспектору и подать соответствующее заявление. В случае положительного решения квартиру можно продавать, если же в согласии отказали – придется обжаловать отказ через судебные органы.

Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми вы узнаете далее.

Ждем ваши вопросы и приглашаем на бесплатную консультацию с юристом по недвижимости и ипотеке. Запись на нашем сайте через онлайн-консультанта.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-razreshenie-organov-opeki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.